Makes sense। आप लोगों ने generally जितने भी projects किए हैं वो सारे construction focused हैं। I understand you guys are from Karachi। वहां पर ज्यादा construction ही चलती है। But मैं Islamabad से हूं। Up north तो literally बस वही scene था कि यार एक जमीन खरीदो, उसकी line and draw करो और उसकी file rotate करो। उसके ऊपर सारे लोग पैसे बनाते थे। What kept you in the construction industry? And आपने you know जो files की दौड़ थी उसके अंदर क्यों नहीं participate किया? Because चलें एक regulated तरीके से ही सही but technically business तो था, पैसा तो बन रहा था। So what kept you in the construction sector?

एक तो मैंने बताया ना कि हमारा background जो है वो financial market का है और हम लोग data based काम करते हैं। दुनिया में जो theoretical काम हो रहा है, intellectual काम हो रहा है economic growth का, उसको study करते हैं, उससे inferences draw करते हैं। So एक तो यह कि Pakistan के जो economic challenges हैं उसका सबसे effective हल जो है वो दो sectors में हमको ढूंढना चाहिए। एक agriculture और एक construction। क्योंकि इसमें ज्यादातर चीजें जो हैं वो indigenous हैं। यानी construction में तमाम workforce जो है वो essentially indigenous है और workforce जो है वो 20, 25, 30% आपकी construction cost का होती है। फिर cement है, वो आपके पास local है, steel है, आपके पास local है। Tiles, cables, paint यानी जो basic अगर आप देखेंगे तो 70% के करीब जो चीजें हैं वो हमारी domestic हैं। Pakistan को जो economic growth चाहिए वो ऐसी growth चाहिए जो import dependent नहीं हो because जब हम import करते हैं तो हमारी currency पर pressure आता है। फिर हमारे interest rate का scenario खराब होता है। तो हमको ऐसी growth ढूंढनी है जो labor force को deploy करे ताकि employment generate हो। बहुत बड़ी population है और बहुत तेजी से grow हो रही है और उसमें एक बड़ा youth bulge है। सबको job चाहिए। तो आपको ऐसा sector ढूंढना है जिसमें ये चीजें address हों। सरकार को revenue चाहिए तो सरकार को economic activity के through बहुत revenue मिलता है। तो construction जो है वो हमारे basic concerns को address कर रही है। For some reason अभी तक हम इस sector को वो जगह नहीं दे सके अपनी economic policy making में जिसका ये जो ये deserve करती है। So हम engaged हैं Policy makers के साथ कि वो इसकी importance को realize करें और इसको अपना role play करने दें। So एक तो ये बड़ी वजह थी कि Pakistan के economic system में construction को एक central role play करना है। जब तक हम वो करेंगे नहीं Pakistan की economy अपने पैरों पर खड़ी नहीं हो पाएगी। Number एक और ये दुनिया भर के models available हैं। US में आप देखें तो real estate एक, एक बड़ा business है housing का, mortgage का, insurance का, lawyers का, surveyors का यानी पूरी एक chain है value addition की और ये लोग अपने GDP में 25-30 percent plus contribute कर रहे हैं। Pakistan में ये ratio बहुत कम है तो हमको दुनिया को study करके एक reforms करने चाहिए। जहां आप बात कर रहे हैं कि ये files का काम होता है और, और plots का काम होता है। ये मुझे लगता है कि primitive societies में ऐसा ही होता होगा because अगर आपको पैसे generate करने हैं तो plots बेच के पैसे generate होते हैं तभी तो market ये कर रही है। So policy makers को system study करना चाहिए। Motives समझने चाहिए कि लोग ये क्यों कर रहे हैं। Plots की sale जो है वो आपकी source of financing बन गई है to do businesses because एक बड़ी आवाम है जो अपना comfort और अपनी securities महसूस करती है real estate में और वो बना हुआ asset नहीं खरीद पाते। बना बनाया घर नहीं खरीद पाते। वो plot खरीद के वो भी किस्तों पर plot खरीद के वो समझते हैं कि उन्होंने अपने future को secure किया है। So in the absence of a proper regulatory framework जो कि सरकार को बनाना चाहिए था, उसने allow किया कि जो ये जो unscrupulous elements जिन्हें हम बोलते हैं society में enterprising लोग होते हैं but वो हमेशा shortcut ढूंढ लेते हैं। So अगर आपको पैसा raise करना है Pakistan में तो आप क्या करेंगे? So real estate है जो सारे लोग खरीदना चाहते हैं। अगर आप उसको सस्ता करके लोगों को दिखाएं कि आप plot के मालिक बन सकते हैं थोड़े पैसे दे के तो लोग बेचारे जो हैं वो उसमें आ जाते हैं और लोग उसको avail करते हैं और इस सिलसिले में बहुत अच्छे assets भी create हुए हैं। ऐसा नहीं है कि तमाम बुरी stories हैं। बहुत अच्छे assets create हुए हैं। अगर आप देखेंगे DHS बने, Bahria बने, Faisal Town बने और, और भी इस तरह के assets बने Lake City बना, Park View बना और बहुत सारे अच्छे businesses जो हैं अच्छी रिहाइश लोगों को available हुई है। It's not all about कि bad stories हैं और bad stories ज्यादा prominent हो जाती है। यानी 10,000 लोग beneficiary हों और उसमें से 100 लोगों को सफर करना पड़े तो वो 100 ज्यादा prominent हो जाता है। So वो भी एक मामला है। इसी तरह ये जो speculation है, ये सरकार को ऐसी policies बनानी चाहिए कि लोग value addition का काम करें ना कि वो speculation करें। So मेरा ख्याल है कि ये policy failure ज्यादा है as compared to private market की participation का। So ये एक comprehensive issue है जिसको address करने की कोशिश में लगे हुए हैं। Engaged हैं तमाम level पर। इसमें, इसमें academia को भी अपना role play करना है। इसमें जो हमारे policy makers हैं उनको भी देखना है। यानी किसी के पास इतने resources नहीं होते कि वो study करें। Arif Habib Group और Dolmen Group REIT इसलिए establish कर पाए कि उन्होंने resources commit किए और एक management hire की और उनसे कहा कि आप उसको study करो और system बनाओ। बस वो इतना कोई capital या इतना कोई resource time commit नहीं कर पाया because जाहिर है कि गरीबी भी है, गरीबी है। Capital को commit करना इतना आसान नहीं है लेकिन जब हो गया तो उसका benefit जो है वो इतना ज्यादा है कि आपको अपनी cost ज्यादा दिखाई नहीं देती है। So मेरा ख्याल है कि अगर हम aspects को positive रखें, perspectives को positive रखें और engage हों सबके साथ तो हम बेहतर results निकालेंगे।

अगर मैं आपसे specifically कह सकूं। चलिए आपने कहा कि mortgage का मैंने आपसे इसलिए कहा कि आपने कहा जी systemic change की requirement है। मैं अगर आपसे कहूं मुझे तीन चीजें ऐसी बता दें जो कि आपकी अगर कोई policymaker के कान में चली जाए तो क्या चीजें होंगी? मतलब आप कोई regulatory reforms की बात कर रहे हैं। आप कह रहे हैं कि यार banks को force करें कि वह at least X amount of credit जो है वह private sector को दें। एक साहब आए अभी दो चार दिन पहले। उन्होंने कहा कि जी fractional reserve का निजाम ही खत्म कर दें, क्योंकि वह निजाम ही नहीं रहे। बांस ना बजेगी बांसुरी तो you know there are bunch of people saying bunch of things because everybody understands कि यार जो debt cycle है वह conducive नहीं है growth के लिए। वह बस आप एक rotate मारे जा रहे हैं। एक extremely inefficient government है जहां पर कोई काम नहीं करता और उसको पैसे दे ही जाते हैं और वह पैसा जो है वह घूम घुमा कर के कुछ चंद लोग हैं। वह पार करके बैठे हैं। I understand अगर उस पैसे को आपने incentivize करना है to go to the private sector and particularly जैसा कि आपने बोला कि जी मुझे development चाहिए और मुझे 12 million units चाहिए और मुझे वह जो freelancer बच्चा है वह 30 साल गुजारने के बाद एक घर में ना जाए। वह आज एक घर में चला जाए और वह आहिस्ता आहिस्ता उस घर को utilize करें और 30 साल वह enjoy करें। उस घर को right उसकी istitaat है। डॉलर में कमा रहा है। उसके लिए तीन क्या ऐसे steps हो सकते हैं जो कि specific क्योंकि मुझे मैंने साढ़े 500 conversations की है पाकिस्तान में almost हर industry के leader के साथ एक चीज से ना मैं। मैं double down करता हूं जब मुझे वह कहते हैं कि policy को बेहतर होना चाहिए। मैं कहता हूं sir मुझे बता दें क्या policy है? Because you know हम surface से आगे ही नहीं जा पा रहे। So just three things if you can suggest I would love to at least have a conversation starter in the future.

Number एक number एक। मैं हूं real estate के business में तो पहले तो मैं अपने business पर focus करना चाहता हूं। ठीक है। real estate में tax collection एक issue है कि लोग tax pay नहीं करते। यह हुकूमत का ख्याल है। अगर आप policy देखेंगे तो उसमें जो prescribed taxes हैं वह आम industry से ज्यादा है। लेकिन यह सबकी knowledge में है कि लोग इसको evade करते हैं। Evasion का रास्ता भी हुकूमत ने दिखाया है। ठीक उसका एक tool बना। उस पर बहुत सारा काम हुआ और यह एक पहली बात तो यह है कि पाकिस्तान में अक्सर यह भी मैंने देखा है meetings में कि मामला economics का है और address उसको accountant कर रहा है। मामला मामला engineering का है और lawyer अपना तफसीरा कर रहा है। अच्छा जो abstract fields हैं marketing है for example economics है for example वह तो ज्यादा मुश्किल है समझना। मैंने तो यहां यह भी देखा है कि engineering का मामला जो है वह doctor देख रहा है या doctor का मामला engineer देख रहे हैं। यहां तक मैंने glaring वह देखे हैं problems ठीक है। So हमारे problems क्या थे कि आप documentation को encourage करें? So REIT के regulations बनाए गए और इसमें multilateral agencies भी involve होती हैं, क्योंकि जो भी हम policy बनाते हैं, वह तमाम लोग देखते हैं। IMF हो या World Bank हो। उसमें एक clause डाला गया income tax ordinance में कि transfer of property to REIT will be not will not be a capital gain tax matter। क्योंकि यह सबको मालूम है कि पाकिस्तान में property under state होती हैं। आप ₹100 की property खरीदते हैं। कागज पर लिखा होता है ₹10। आज आप उसको REIT में transfer करेंगे तो वह ₹100 तो आएगा तो वह बोलेंगे ₹90 पर capital gain tax लगेगा। तो यह agree हुआ कि section 99A डाला गया income tax ordinance में कि REIT को property transfer होगी तो उस पर capital gain tax नहीं लगेगा। Right यह clause use नहीं हो सका because REIT का regulatory framework सीधा नहीं था। वह framework सीधा होता है 2022 में और यह जो 99A है, यह तीन तीन साल के लिए rollover होता है। वह 2023 में उसको review होना है, renew होना है और उसको नहीं किया गया। तो अब वह 99A ना होने की वजह से मैं आपसे एक specific example की बात करूं। Dolmen Mall Lahore है। उसको हमने बनाया कि इसको बनाकर REIT में transfer करेंगे। Right ₹50 billion उसकी construction cost आई। पांच साल हमको लगे उसको operational करने में और आज के दिन में वह $7 billion की operating income generate कर रहा है। $7 billion को 7% पर आप capitalize करेंगे तो उसकी market value ₹100 billion है। अब जो उसके owner हैं, वह एक company के structure में बैठे हैं। हम उनसे कह रहे हैं कि इसको आप REIT में transfer कर दें। उनको explain किया। उन्होंने agree कर लिया कि इसको हम REIT में transfer कर देते हैं। उसको REIT में transfer करने की cost आपको मालूम है क्या है? 24 billion rupees.

यानी absurdity को मैं quantify करके बता रहा हूं। और इसमें जो owners हैं उनको एक रुपया उनके हाथ में नहीं आएगा। उनके पास अभी company के shares पड़े हैं। वह shares चले जाएंगे और REIT के units आ जाएंगे और कुछ नहीं बदलेगा। लेकिन इसकी cost 24 billion rupees होगी। क्यों? 99A को वह renew नहीं कर रहे हैं। खूबसूरत assets बन रहे हैं। वह सिर्फ चंद हाथों में रहेंगे। वह निकलने ही नहीं देंगे अब market में। मैंने कहा specific मैं आपको एक issue बताया। Cement की prices आप check कीजिएगा। पाकिस्तान में cement की price कम है। क्यों? कि ₹100 का cement बिकता है तो ₹55 tax है उसके ऊपर। तो cost of construction को आप taxes के जरिए क्यों बढ़ा रहे हो? समझ से बालातर है। आप encourage कर रहे हैं लोगों को कि आप evasion करो। अभी जो हमारा taxation का regime है, वह ऐसा है कि अगर आप पूरा tax pay कर रहे हो तो लोग समझते हैं आप बेवकूफ हो। आप tax, सबको मालूम है कि tax evade हो रहा है। सबको मालूम है कि यह पैसा बाहर जा रहा है। वह पाकिस्तान में use नहीं हो सकता। वह पैसा बाहर जाएगा। वह Dubai और London और US की properties में लगेगा और हुकूमत जो है वह दूसरों से borrow करके लाएगी और फिर उसके बारे में mark pay करेगी। यानी मैं बता रहा हूं कि actually मुझे लगता है कि neurosurgeons चाहिए जो खोपड़ी को उल्टा करके रख दें कि भाई ऐसा सोचो। यह serious issues हैं। बिल्कुल specific सी बात है। Banks profit कर रहे हैं। बैंकों को हुकूमत tax कर रही है। जो पैसा bank में पड़ा हुआ है, वह real estate में नहीं लग सकता है। Bank में पड़ा हुआ है current account में। वही पैसा property में लगेगा तो पूछेंगे कहां से आया है? उसका जवाब नहीं दे सकते हैं। Culturally नहीं दे सकते हैं। यानी अगर मेरे पांच भाई हैं तो एक भाई दूसरे भाई की मदद करता तो अपने बराबर वाले भाई को नहीं बता पाता। Cultural issue है। वह नहीं बता पाएगा। लेकिन bank से पैसे निकल कर आके लगेंगे, वह नहीं लग सकते। आप उससे मस्जिद बनवा सकते हो। आप उससे charity कर सकते हो। So जो, जो चीजें आप allow कर रहे हो, वो चीजें हो रही हैं। तो यह एक तो पहले हम यह मान लें कि हम जैसे हैं, वह अपनी वजह से हैं। इसमें और कोई जिम्मेदार नहीं है। Policy को पढ़ें, उसका मतलब निकालें क्या है? और यह specific बात मैंने आपको बताई। बैंकों का 10% अगर asset घरों की financing में लग जाए तो क्या problem है? वो नहीं कर रहे हैं। Banks भी banking नहीं कर रहे हैं। OT bill खरीद रहे हैं, जो कि काम नहीं है। उससे उनकी अपना skill set खराब हो रहा है। Credit की assessment का credit to SME का credit देखिए पाकिस्तान में shrink हो गया है। आप समझिए जो इस वक्त regulation का challenge है, वह है deregulate करने का। यानी आपको ऐसी regulation बनानी है जो deregulate कर दे और free कर दे लोगों की participation। दुनिया में यही हो रहा है। हम कुछ और कर रहे हैं और [हँसते] फंसे हुए हैं।